Kredit za nekretninu u domovini sa njemačkim prihodima: Bankarska pravila

Građani sa prostora Balkana zaposleni u Njemačkoj koji žele kupiti ili izgraditi nekretninu u svojoj matičnoj zemlji imaju na raspolaganju nekoliko modela finansiranja, u zavisnosti od toga da li kredit podižu kod banaka u domovini kao nerezidenti ili putem njemačkih finansijskih institucija.

Modeli finansiranja nekretnine u domovini

1. Nerezidentni stambeni krediti u zemlji porijekla

Pojedine poslovne banke u Bosni i Hercegovini, Srbiji, Crnoj Gori i Hrvatskoj nude namjenske stambene kredite za državljane koji žive i rade u inostranstvu:

• Vlastito učešće (Eigenkapital): Za nerezidente banke redovno zahtijevaju veće učešće nego za domaće rezidente, najčešće između 20% i 30% procijenjene vrijednosti nekretnine.
• Kreditna sposobnost: Utvrđuje se na osnovu njemačke neto plate, pri čemu banke od bruto prihoda oduzimaju troškove stanovanja (kiriju), režije i procijenjene životne troškove u Njemačkoj.
• Specifičnost za Hrvatsku: Kao članica Evropske unije i eurozone, banke u Hrvatskoj direktno prihvataju njemačku SCHUFA potvrdu, SEPA izvode i njemačka poreska rješenja bez potrebe za posebnom deviznom konverzijom.
• Specifičnost za BiH, Srbiju i Crnu Goru: Krediti se u pravilu odobravaju u eurima ili sa valutnom klauzulom u eurima, uz obavezno predočenje ovjerenih prevoda ugovora o radu i poreskih prijava od strane sudskog tumača.

2. Nenamjenski gotovinski kredit u Njemačkoj (*Ratenkredit*)

Za manje iznose (do 50.000 ili 75.000 eura), kupci često podižu nenamjenski gotovinski kredit direktno u njemačkim bankama:

• Prednost: Njemačka banka ne traži upis hipoteke na nekretninu u inostranstvu niti provjeru zemljišnoknjižnog stanja na Balkanu. Novac se isplaćuje direktno na račun klijenta i slobodno transferiše u domovinu.
• Nedostatak: Kraći maksimalni rok otplate (najčešće do 7 ili 10 godina) i viša kamatna stopa u poređenju sa klasičnim dugoročnim stambenim kreditima.

3. Zaduženje na postojećoj nekretnini u Njemačkoj (*Nachrangdarlehen*)

Vlasnici koji već posjeduju nekretninu u Njemačkoj na kojoj je otplaćen veći dio kredita mogu kod svoje njemačke banke podići dodatni hipotekarni kredit uz povoljnije kamatne stope, koristeći njemačku imovinu kao instrument obezbjeđenja.

Neophodna dokumentacija za nerezidente

Prilikom podnošenja zahtjeva za kredit u banci u domovini potrebno je priložiti:

• Dokaz o prihodima: Posljednje tri do šest platnih lista iz Njemačke (Gehaltsabrechnung).
• Godišnji poreski obračun (Steuerbescheid): Zvanično rješenje njemačkog Finanzamta za prethodnu kalendarsku godinu.
• Izvod o kreditnom rejtingu (SCHUFA): Službeni izvod koji dokazuje da podnosilac nema neizmirenih dugovanja u Njemačkoj.
• Ugovor o radu: Potvrda poslodavca o stalnom radnom odnosu na neodređeno vrijeme (unbefristeter Arbeitsvertrag).
• ZK izvadak i procjena: Uredan zemljišnoknjižni izvadak nekretnine koja je predmet kupovine i procjena vrijednosti ovlaštenog sudskog vještaka.